-
לא מדובר רק במה כדאי מדובר קודם כל במה אפשרי, תמיד עדיפה דירה חדשה על דירה משופצת ובניין חדש על בניין משופץ, הדבר בא לידיי ביטוי בגודל שטחי השירות כמו גם שבבניין חדש תמיד מקבלים חניה מה שלא תמיד אפשרי בבניין מחוזק ועוד, לכן גם ישנה העדפה לבניית בניין חדש במסגרת תמ"א 38/2 במקום בו אפשרי הדבר מבחינת זכויות בנייה, במקרה והדבר אינו אפשרי גם האפשרות של חיזוק הבניין תשיא ערך נכבד לדיירים ושיפור באיכות חייהם.
בסופו של דבר במידה וישנה האפשרות הכלכלית לבחור ההחלטה ניתנת בפניי הדיירים שמחליטים באיזה מסלול ירצו להתקדם, חיזוק הבניין (תמ"א 38/1) או הריסה ובניה מחדש (תמ"א 38/3, פינוי בינוי) דבר שלעיתים נובע גם מהחלטות אמוציונאליות ולא תמיד כלכליות.
-
בהחלט, חברות שונות עובדות עפ"י מודלי רווחיות שונים כמו גם עפ"י יכולות פיננסיות שונות, ומודלים שונים של מימון, תפקידנו אם כן יהיה לבצע חישובים כלכליים ובהתאמה נדע בין השאר למצוא את היזם הנכון כלכלית על מנת שיגיעו למקסימום תמורות הדיירים.
-
בהחלט, מעבר לאחוזי הרווח יזמים שונים עובדים על סוגי פרויקטים שונים ובאזורים גאוגרפים שונים, כמו כן כיום יש היצע פרויקטים שמאפשר ליזמים הטובים לבחור את הפרויקטים הטובים והבטוחים יותר כלכלית.
-
בתמורה לקבלת זכויות הבניה העודפות. היזם מממן את כלל עלויות הפרויקט
יש להדגיש כי בערים או בפרויקטים בהן זכויות הבנייה העודפות דהיינו הדירות שנשארות לקבלן/יזם לא מכסות את עלות הקבלן/יזם לעתים ידרשו הדיירים להשתתף בעלויות הבניה, עם זאת כיום מקודם עדכון לחוק שעל פיו תשתתף הממשלה המימון פרויקטים בסכומים אשר מגיעים עד ל80,000 ₪ לדירה על מנת להכניס פרויקטים שאינם כדאיים כלכלית אל רף הכדאיות הכלכלית עבור יזמים.
-
הדיירים לא משלמים דבר! כל הליך הייעוץ מבוצע מבלי שהדיירים נדרשים לשלם תשלום כלשהו לא לחברה לא ליועצים המקצועיים וכמובן שלא לקבלן/יזם שיבחר.
-
אף אחד לא ישלם כי אנו עובדים על בסיס הצלחה מתוך אמונה בפרויקטים שאנו בוחרים לעבוד עמם, לכן הקריטריון הראשוני מעבר לכלכליות הפרויקט הוא מוכנות הדיירים לעבור את התהליך ודייר אחד או יותר שהנם דיירים מובילים שמקובלים על כלל הדיירים שנוכל לעבוד מולם.
-
שכר הטרחה משתנה מפרויקט לפרויקט בהתאם למורכבותו וזמן יציאתו לפועל ומורכב משכר ןעמלת סיכון, העמלה המקובלת בפרויקט תמ"א 38/2 הנה 1.5% והעמלה המקובלת בפרויקט פינוי בינוי קלאסי הנה 2.5% – 3% ממכר דירות היזם בפרויקט, היות ויש גם לקדם תב"ע מקומית,
בנוסף לאמור ישנו שכר טרחה מינימלי של משרד עורכי הדין ומשרד האדריכלים, והכל על בסיס הצלחה.
-
הסיבה שאנו מוכנים לקחת את הסיכון היא שאנו מאמינים בתחום ההתחדשות העירונית ומכיוון שאנו בוחרים בפרויקטים בהם אנו מאמינים בנציגות הדיירים ורואים נכונות אמתית מצד הדיירים ללכת איתנו לתהליך ואז הכל אפשרי.
-
המחויבות הנה הדדית ונושאת בתוכה גם התחייבות שלנו לתוצאות, ההתחייבות הנה לתקופה של 18 חודשים ובכל מקרה לפי סוג הפרויקט ומורכבותו והכל בכפוף לאמור בחוק המארגנים.
-
תפקידו של עורך הדין הוא לתת פתרונות וליווי משפטי לדיירים אך אינו מנהל פרויקטים בבניה, הוא לא יקדם תכנון אדריכלי (תב"ע חדשה) והוא לא ירוץ בין הדיירים והיזם בבוא העת ותפקידו גם אינו לתת ייעוץ כלכלי ארגוני או כלכלי נדל"ני לדיירים,
במודל המטריה עורך הדין הנו דמות חשובה שמשלימה את מטרית בעלי המקצועי הנדרשת על מנת לספק לדיירים את הידע המלא על מנת שיוכלו להשיג את מקסימום התמורות והידע בכדיי שיוכלו לקבל את ההחלטות הנכונות, במודל המטריה החברתי נציגות הדיירים נדרשת לאשר את מינוי עורך הדין על מנת ליצור שקיפות מקסימלית.
-
בתקופת המעבר לדירות הזמניות ישלם היזם את שכ"ד הדיירים כמו גם את הובלת הריהוט מהדירה ואל הדירה ובכל מקרה יהיו לפרויקט ערבויות בנקאיות מלאות לפי שווי הדירות העתידי כמו גם ערבויות למשכנתאות קיימות ועוד.
-
בסופו של תהליך כל הדיירים צריכים לחתום, במידה והושג רוב החתימות הנדרש על מנת לצאת לפרויקט ועדיין ישנם דיירים סרבנים יהא צורך להוכיח כי התמורה שנתנה להם הנה תמורה ראויה ובמקרה שכך הוא הדבר יאלץ בית המשפט את הדיירים הסרבנים לפנות את דירתם ולהצטרף לפרויקט.
-
בעלי דירות לעתים רבות מונעים ממניעים סנטימנטליים ופחד משינוי.., הפתרון המרכזי הוא יצירת שקיפות בתהליך ושיתוף הדיירים בשיקולי התמורות ובחזון הפרויקט, שקיפות יוצרת אמון ועם התקדמות התהליך יוצרת תשתית של אמון בין הדיירים ואמון בתהליך ובכך נפתרות התנגדויות של דיירים רבים, מאידך ישנם סרבנים ממניעי סחטנות, יהיה המניע להתנגדות אשר יהיה במקרה והושג הרוב הנדרש לפי החוק ליציאה לפרויקט יגיש עורך דין הדיירים תביעה בשם כלל הדיירים אל המפקח על הבתים המשותפים, המפקח על הבתים המשותפים יבחן את התמורות שניתנו לסרבנים ובמידה והוא ימצא כי הסירוב שלהם אינו מוצדק כלכלית הוא יעדיף את טובת הכלל ויאלץ את הדיירים הסרבנים להצטרף לפרויקט.
