מה הוא "פינוי בינוי"

פינוי בינוי הוא חלק ממדיניות "התחדשות עירונית" בערים שנוצרה כפתרון לבעיות של התיישנות מתחמי מגורים ובניינים. בשטחים אלה מבוצעת בדרך כלל הריסת המבנים ובנייה מחדש של שכונה צפופה יותר ובעלת תשתיות משופרות. בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, כגון פטור מהיטל השבחה. כל אלה מעודדים התקשרות בין היזמים לדיירים במתחם.

מה הבעיה בהצעה לדיירים בפרויקטי פינוי בינוי?
בפרויקטים של פינוי-בינוי הזכויות אינן מוקנות מראש, כך שבתחילת הדרך אין היזם יודע מהו היקף זכויות הבניה שיקבל מהרשות המוניציפלית, בהתאמה אין הוא יודע גם מה הוא יוכל להציע לדיירים כמו גם איך יראה הפרויקט, אי הוודאות הזו גורמת ליזמים להציע הצעות גבוהות מדיי או נמוכות מדיי ולהבטיח הבטחות באוויר, .

מה מקבלים?

כל דייר יקבל דירה/חנות חדשה גדולה יותר בבניין החדש שייבנה. שטח הנכס החדש הסופי יקבע במו"מ עם הקבלנים/יזמים  שישתתפו במכרז. הקבלנים/יזמים אשר יעניקו את תוספת השטח הגדולה ביותר מעבר לתוספת השטח הבסיסית שתקבע במכרז, יזכו ליתרון בתהליך הבחירה. לכל דירה חדשה תוצמד מרפסת שמש וחניה מקורה. המפרט הטכני של פנים הדירות יקבע ע"י האדריכל מטעם הדיירים ולא יפחת מהמפרט הטכני של דירות הקבלן. מיקום הדירות יקבע בהסכמה בין נציגי הדיירים והחברה המלווה, בעצת שמאי מטעם הדיירים.

האם בניין שלך מתאים פרויקט פינוי בינוי ובמה הוא שונה מתמ"א האם בניין שלך מתאים פרויקט פינוי בינוי ובמה הוא שונה מתמ"א 38/2?
מן הסתם לא כל בניין ישן מתאים להיות מוכרז כמתחם פינוי בינוי, לאחרונה בוצע תיקון לחוק וכמות הדירות המינימאלית שיכולות להיכנס לקטגוריה של פינוי בינוי ולהיות מוגדרות כמתחם ירדה ל-20 דירות.
השטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי הם בדרך כלל מתחמים בהם אין כדאיות כלכלית לביצוע פרויקט תמ"א 38/2 שהינו תהליך פינוי בינוי מקוצר מכח התמ"א, והסיבה היא שאין מספיק זכויות בניה.
במתחם פינוי בינוי מבוצע תהליך ארוך יותר של שינוי תב"ע המתחם בוועדה המחוזית על מנת להכניס את המתחם לסף הכדאיות הכלכלית.

הסיבות המרכזיות בגללן קשה להוציא לפועל פרויקטי פינוי בינוי

הבעיה המרכזית בפרויקט פינוי בינוי היא קבלת ההחלטה על ידיכם הדיירים כשאין לכם את המנגנון והידע לקבל את ההחלטה,
הבעיה נוצרת כתוצאה מריבוי הדיירים שמחזיקים בעמדות שונות ומפגישות עם יזמים וקבלנים משרדי עורכי דין ועוד שמבטיחים הבטחות ולעתים מתחילים תהליך ללא הסכמת ושיתוף הדיירים וללא שקיפות מספקת ומתייחסים לדיירים כאל מכשול. הבעיות ממשיכות עקב חוסר אמון בין הדיירים שלרוב נובע מחוסר ארגון וחוסר ידע.

אם כך איך מקדמים פרויקט כזה בבניין שלך ואיך תדעו מה מגיע לכם באמת?
חוברים לחברה מלווה!
כאשר מקדמים פרויקט שכזה יש צורך בחברה שתתן פתרון ידע וארגון מלאים לדיירים כמו גם תקדם את הפרויקט לשלב בו ניתן לדעת מה זכויות הבניה הצפויות ותערוך מכרז יזמים מסודר שיכלול עיקריי הסכם עתידי ורצוי גם תכניות אדריכליות, לאחר תהליך בירור זכויות הבניה הצפויות ברשות, כך ניתן יהיה להשוות בין הצעות היזמים כשגם ליזמים יהיו הכלים לאמוד את הצעתם.